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不動産売却のQ&A/相談する不動産会社について

相談する不動産会社について

Q不動産会社との媒介契約とはなんですか?

不動産会社に売却の依頼をする時には、「媒介契約」を結びます。
「媒介契約」とは、不動産の売却を依頼する時の、細かな約束を書面で確認するものです。
内容は、売却したい物件の正確な内容、販売(売買)依頼価格、依頼期間、報酬額(仲介手数料)などです。

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類の契約があります。
それぞれの特徴と、メリット、デメリットをまとめました。

専属専任媒介契約

1社の不動産会社に売却の依頼をおまかせする契約です。

たとえ売却の依頼者ご自身が購入希望者をみつけられても、媒介契約を結んだ不動産会社を通さなければ売買することができません。不動産会社にとっては、確実に報酬を得られる契約で、一般的に一番熱心に営業してもらえる、といわれています。

専任媒介契約

1社の不動産会社に売却をおまかせする点は、上の専属専任媒介契約と同じですが、専任媒介契約の場合は、売却の依頼者が直接、買主を探すことができます。この場合は不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要はありません。

ただ、その時には不動産会社の仲介なく、個人で不動産売買契約を結ぶことになり、相手によっては契約トラブルになる心配もあります。知らない相手の場合には、不動産会社に仲介してもらう方が安心でしょう。

一般媒介契約

複数の不動産会社に売却の仲介をしてもらう契約です。

間口が広い方が、早く買い手が見つかる可能性が高くなることに加え、業者間の競争原理が働くため、熱心に販売してもらえる、という見方もあります。



なお専属専任媒介契約と専任媒介契約を結んだ場合には、不動産会社は、あらかじめ契約書で定められた方法で、販売状況を依頼者に報告する義務が生じます。一般媒介契約にはその義務がありません。 報告期間は、専属専任媒介契約では1週間毎、専任媒介契約では2週間毎になっています。

また、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の場合には、不動産流通機構(レインズ)という、不動産情報システムへの登録義務があります。ですから、専属の契約をしている不動産会社以外の不動産会社も、レインズを通じて情報を閲覧、取得することができます。

それぞれの媒介契約のメリットとデメリットを、表にまとめてみました。

メリット デメリット
専属専任媒介 ・熱心に営業してもらえる。
・販売状況の報告義務があり、売主にとっては進捗の確認ができる。
・売買契約には必ず仲介会社が入るため、トラブルになりにくい。
・1社への依頼なので、不熱心な業者に当たると思うように売却できない可能性がある。
専任媒介 ・熱心に営業してもらえる。
・直接買主が現れた場合には、仲介手数料がいらない。
・1社への依頼なので、不熱心な業者に当たると思うように売却できない可能性がある。
・直接売買した場合、不手際やトラブルがあれば責任が生ずる。
一般媒介 ・複数の会社に売却の依頼をするため、間口が広くなる。
・人気のある物件だと早く売れる可能性が高い。
・必ず自分の会社から売れると限らないため、熱心に販売してもらえない可能性がある。
・報告義務がないため、進捗が分からないこともある。

どの契約を選ぶかは、「物件を早く売りたい」など依頼者の状況や、物件の人気、仲介業者との信頼関係などによっても変わります。

自分に合う方法を、じっくり選んでください。

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Q同時に複数の不動産会社に査定を依頼してもよいですか?

不動産の価格を決めるのは、自分の力だけでは難しいものです。
高く売れれば嬉しいけれど、高すぎると思われると、買う人はいなくなります。
といっても、安く売って損をするのは嫌ですよね。

周囲の物件との比較、市場動向、売却時期、物件の状態など、細かな状況を把握し、適切な価格を設定するためには、専門家である不動産会社に査定してもらうのが一番です。

この場合の査定価格は、それまでの実績から算出した大まかな予想で、参考価格くらいにとらえてよいと思います。ですから、不動産会社によって微妙に価格が変わってきます。

また、査定価格は、それがそのまま販売価格になるわけではありません。

販売価格は、査定価格を参考に、売主の希望によって決められます。
時間がかかっても高く売りたいのか、少し安くしてでも早く売りたいのかなど、様々な条件を考慮に入れて販売価格が決められます。ですから、不動産の査定は、複数の不動産会社に依頼するとよいでしょう。

さらに、複数の会社に査定してもらうメリットは、価格を決めるためだけではありません。

不動産を売却するにあたって、最も大切なポイントは、良い不動産会社選びです。
不動産は高額の商品です。その商品を、上手に販売できる不動産会社、そして、誠実に仕事をしてくれる、信頼できる不動産会社を選ぶためにも、複数の不動産会社と面談をすることが大切です。

複数の会社に査定を依頼するのは、適正な価格を決める以上に、これからおつきあいをする不動産会社を選ぶために必要です。

中には、お取引をしたいがために、査定価格を高めに設定する会社もあるといいます。不動産会社の査定には、営業の意味もありますが、いくら高い価格にしても、売れなくては意味がありません。
価格よりも、熱心に販売してくれて、親身に相談にのってくれた不動産会社を選んだ方が、最終的に満足のいく売却ができた、というのはよく聞く話です。

不動産の査定を無料で行ってくれる会社が多いので、遠慮せずに複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

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Q同時に複数の不動産会社に媒介契約をお願いしても良いですか?

不動産の媒介には、1社だけと契約する「専属専任媒介」「専任媒介」と、複数の会社と契約する「一般媒介」があり、「一般媒介」を選ぶと、複数の不動産会社に媒介してもらうことができます。

複数の不動産会社に依頼できる「一般媒介」を選んだ時の、売主のメリットとデメリットについて考えます。

メリット 「一般媒介」は多くの不動産会社で販売するため、より多くの人の目に触れることになります。多くの不動産会社で情報が公開されるので、購入希望者が早く見つかる可能性が高まるといえます。また、人気エリアなどの人気物件の場合には、複数の購入希望者が現れる場合もあります。その場合には、売主の希望に近い条件で購入希望者と交渉することができるので、さらに有利です。不動産会社も競争になるので、競争原理が働くことでしょう。「熱心に売ってもらえない。」という意見もありますが、競争原理が働く分、むしろ、熱心に売ってもらえるという意見もあります。
デメリット 「専属専任媒介」「専任媒介」だと、売主に業務処理状況の報告をする義務がありますが、「一般媒介」では報告義務がないため、販売状況など様子がわかりにくいでしょう。
また、業務報告があったとしても複数の不動産業者から連絡が来る煩雑さもデメリットかもしれませんね。

一方、「専属専任媒介」「専任媒介」の場合にも、気をつけなければいけない点があります。

それは、「専属専任媒介」「専任媒介」だと、売却の依頼ができるのは1社だけなので、その1社の営業努力に100%影響されるということです。

また不動産会社は競争がないため、安心して情報を小出しにしたり、公開情報を意図的に操作にしたりすることもできます。ひどい場合には、他社からの問い合わせがあっても「売り止めです。」と言って販売しないという話もあるそうです。もちろん、これは許されないことですが、問題は売主がそのことに気づけないことです。

複数の不動産会社に依頼することは全く問題がありませんので、不動産会社を1社に決められない場合には、「一般媒介」にし、広く販売してもらう方法をとるのも一つかもしれませんね。

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Q不動産会社の媒介なく、個人で売買することはできますか?

個人間での不動産売買は認められていますので、問題ありません。

ただし、不動産の売買は、非常に高額な売買となり、様々な条件を整える必要があります。そのため、個人間で法的に不備なく、完璧な契約を結ぶのはとても難しいことです。

それでは、不動産の売却についてくわしくお話しします。

不動産会社は、売主の依頼を受けて、売却の準備を整え、買主を探し、商談を調え、売買契約をスムーズに成立させてくれます。

具体的には、

売主の意向を受けて、売却するための条件や契約内容を確認する
不動産の調査や確認などをする
広く雑誌やインターネット、チラシなどの広告を出し、買主を探す
買主に不動産の情報を正確に説明し、
売主と買主双方の希望を聞きながら商談を調える
双方が合意したら、書類を整え、
後々トラブルが起こらないように契約を成立させる
売買契約が成立したら、物件とお金の引き渡しを行う
これらはプロの仕事であり、中でも特に難しいのは売買契約と引き渡し(決済)です。

売買契約には、境界・抵当権・登記など、さまざまな法律・税金・保証・義務の問題が関わります。引き渡し(決済)には司法書士に間に入ってもらい、所有権の移転登記や抵当権の抹消・設定の登記をしてもらいます。

ですので、売主が、不動産会社を通さずに買主を見つけられたとしても、売買契約を行うには不動産会社に仲介してもらった方が安全です。

さらにこんなケースも考えられます。

あなたの家を「売って欲しい!」という人が目の前に現れたとします。
しかし、その買主が住宅ローンを組む場合、不動産会社が作った契約書がないと、権利関係の不備や契約上不明な点が多くなり、融資を受けるまでに非常に時間がかかる、あるいは受けられない、などの事態につながりかねません。銀行では、不動産会社を通さない契約には、なかなか融資をしてくれないというのが実情なのです。
ローンではなく現金で買いたいという場合でも、大金を支払う売買が素人の契約書によるものでは、不安があるのは当然です。

「そんな難しく考えて、不動産会社を通さなくても良いよ。」となりがちなのが、親族間の売買。
しかし、売主と買主というのは利害が相反するものです。お互いが納得したつもりでも、契約に不備があった場合には利害が対立します。近い関係である分、問題がおこった場合には、つらい思いをすることになりかねません。また、親族間の売買は税理士もシビアになりますので、なおさら不動産会社を通した方が無難だといえるでしょう。
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Q依頼するなら大手?中小?

商品を買う時には、「大手メーカーの商品の方が安心感がある」という心情が一般的かもしれません。
果たして不動産会社を選ぶ時にも、大手の方が良いのでしょうか。
大手不動産会社と中小不動産会社へ依頼するメリットについてお話しします。

大手のメリット

販売力が大きい

今では、不動産情報は「レインズ」という不動産情報共有システムがあり、不動産情報力は大手でも中小でも同じになりました。でも、購入者の情報は、大手の方が多くもっています。また、資金面でも有利なため、テレビCMなどで宣伝を行うこともできます。

安心感がある

名前が知られている分、安心感があるのは購入者も同じです。

一定以上のサービスが期待できる

仕事がマニュアル化されており、比較的スムーズに物事が進む傾向があります。

中小のメリット

地元密着である

中小の場合は地域特性に精通し、フットワークも軽く対応できるのが強みです。
また、地域の顧客情報や、独自の人脈・ルートを大手よりも多く持っている場合があり、 購入希望者が早くみつかるケースもあります。

細やかな対応をしてくれる

中小業者は柔軟さが強みです。また、地域に根を張り、ひとつの仕事が次の仕事に結びつくという面が強いため、親身になってくれる業者が多いといわれます。

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Q仲介と買取の違いはなんですか?

不動産会社を通じて不動産を売る場合には、「仲介」と「買取」の2つの方法があります。

「仲介」とは、不動産会社が購入希望者を探し、その購入希望者に不動産を買ってもらう方法です。
「買取」とは、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう方法です。不動産会社では買い取った不動産をリフォームするなどして販売をします。

不動産を売却する場合、一般的には「仲介」で依頼することが多いでしょう。
 
それぞれの、メリットとデメリットについてお話しします。

仲介

不動産会社の仕事は、売主と買主の間に入り、売買がスムーズにいくようにすることです。
もちろん、買主を見つけることも、仕事に含まれます。

メリット

「買取」よりも売却金額が高くなること。
不動産会社には仲介手数料を支払うことになりますが、最終的に手元に入る額は「仲介」の方が「買取」よりも多くなる傾向があります。

デメリット

買主が見つかるまで、一般的に時間がかかること。
売却する不動産によって異なりますが、3~6ヶ月位はかかってしまうこともあります。
また、売れないリスクがあるのもデメリットだといえるでしょう。

買取

不動産会社が不動産を直接買い取り、リフォームなどで価値を上げて販売します。

メリット

買主が決まっているので、すぐに売却でき、すぐにお金を手に入れることができることが最大のメリットといえるでしょう。また、売却していることを近隣に知られないことや、家を他人に案内せずに済むこともメリットになります。また「買取」だと、「仲介」に比べると短期間で売却できるので、急いでいる場合にはこちらが良いかもしれません。

デメリット

不動産会社に買い取ってもらう金額は、「仲介」で販売する金額の7~8割と、安くになってしまうことが多いです。

多少安くなっても、早く、確実に売りたい時は「買取」
時間がかかっても、高く売りたい時は「仲介」
と考えればよいかもしれません。
 

しかし、全てその通りにいかないのが、不動産取引の難しいところです。
「仲介」を選んだけれど、なかなか買主が現れないときには、仕方なく不動産会社に「買取」をお願いする場合があります。そうすると、買取額が当初の予定よりも安くなってしまいます。
 
「仲介」にするか、「買取」にするかは、自分にとって何が一番優先かをよく考えて決めてください。

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Q「買い取り制度」ってどんなもの?

不動産を売却する時には、「買取」と「仲介」の2つの方法があります。
「仲介」とは、不動産会社が購入希望者を探し、その購入希望者に不動産を買ってもらう方法です。
「買取」とは、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう方法です。不動産会社では買い取った不動産をリフォームするなどして販売をします。

 
「買い取り制度」とは、「買い取り制度付き仲介方式」や「買い取り保証サービス」といわれる制度のことで、はじめは「仲介」で売却してもらうのですが、一定期間が過ぎても買主が現れずに売却できなかった場合、不動産会社に買い取ってもらう方法です。
 
メリットは、購入者が一般の人であれ不動産会社であれ、多少時間がかかっても確実に売却できることでしょう。
 
住み替えのために売却する場合には、特におすすめの方法です。
なぜなら、一定の時期までには確実に売却できるため、資金繰りを確実にできるからです。
 
特に、売却したい物件のローンが残っていて、新たに住む家のローンも組みたいという場合には、早く売却してローンを完済しないと二重にローンを支払うことになります。また古いローンが残っているために、新しいローンが組めない場合もあります。
ですから、「売却が進まず、新しい家の購入が滞るのでは」という心配がある場合には、「買い取り制度」は安心で確実な方法だといえるでしょう。

「仲介」から「買取」へ移行する期間としては、1年前後としている場合が多いようです。 
「買取」の査定価格は、「仲介」の時の7~8割の価格が一般的のようです。
はじめから「買取」してもらうよりも‘売れない’期間が長くあるため、場合によっては買取価格が低めになることもあるかもしれません。
しかし、売れないリスクをなくす安心のための「保険料」だと思うと、納得できるのではないでしょうか。
 
住み替えの場合には、「買い取り制度」のある不動産会社を選ぶと安心かもしれませんね。

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